物业消防设备怎么管理？住宅物业管理服务篇-消防系统运行管理作业指导书
雨滴大点小点住宅物业学堂-住宅物业管理服务篇-工程管理06------
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1.0目的
规范和指引消防系统运行管理，确保消防系统完好、运行正常。
2.0适用范围
适用于物业项目消防系统运行、维护管理。
3.0责任归属
3.1项目经理（即物业服务中心负责人）监督本项目消防设备系统运行管理工作。
3.2工程主管（即设备管理负责人）负责监督消防设备外包工作及消防设备管理责任人的管理工作。
3.3工程技术员（具体的设备责任人）对消防设备外包单位进行监督、评估。
3.4秩序维护部负责对消防器材及消防终端设备（如烟感、喷淋、警铃、灭火器、消火栓、破玻报警器、疏散指示灯、应急灯等）运行状态进行巡检。
4.0方法与过程控制
4.1 消防系统维护标准
4.1.1消防水泵、喷淋水泵供水系统具备任意时间启动正常，不堵塞、跳闸，不泄漏。止回阀动作灵敏可靠，反向不泄漏。水流开关、水压力开关动作准确稳定。消火栓配置齐备，各配件功能良好。消防水泵控制柜指示正常。
4.1.2高位消防水箱的设置高度应保证最不利点消火栓静水压力。当建筑高度不超过100米时，高层建筑最不利点消火栓静水压力不应低于0.07MPa；喷淋系统是保证最不利喷头的工作压力不低于0.05MPa，稳压罐无漏气漏水现象，压力显示正确。
4.1.3喷淋头：无泄漏，外观完整。消防烟感、温度传感器，定期检验并记录。
4.1.4消防排烟系统，消防广播系统，区域火焰报警器，各种模块。处在良好工作状态。设施功能完备无损坏。
4.1.5卷帘门电气自动控制、电气手动控制、关门动作程序正确。
4.1.6消防通道设有应急照明与疏散指示，应急照明在停电后能保障使用时间不低于30分钟。
4.1.7小区内结合器应标明是供应消火栓还是供应喷淋，明确具体的控制区域。
4.1.8采用泳池作为消防储水池的消火栓和喷淋系统，在泳池清洗换水和维修停用期间，应有其他备用取水的应急措施。
4.1.9项目应编制消防设备设施清单，建立消防应急处理预案,每年至少开展1次演习并记录。
4.1.10消防监控室
4.1.10.1消防监控室主机、消防联动控制柜运行可靠。
4.1.10.2消防控制室必须实行每日24小时专人值守负责消防设备24小时运行，填写运行记录。消防监控室值班人员持证上岗，消防作业上岗证需上墙公示。
4.1.10.3项目应编制烟感、温感地址码清单，并与实际情况一致，同时编制消火栓管网和喷淋管网阀门清单，明确各阀门的分布位置，
4.1.10.4火警发生时，消防监控室能对消防泵、喷淋泵、防火卷帘门、送风/排烟风机等设备进行控制并具有防止误动作措施；报警控制器配备备用电源，保证停电状态下的系统正常报警显示。消防监控室人员掌握在发生火警后应急处理措施与注意事项。项目设备管理人员熟悉消防设备位置、用途和操作方法。
4.1.10.5防火服、消防工具、有效防毒面具等必须按指定位置摆放，表面完好并保持清洁、整齐，标识清晰。
4.1.10.6消防联动控制台的“手动/自动”开关建议设置在手动位置，防止相关人员误操作引起消防联动设备误动作。
4.2 定期巡检及维护工作要求
4.2.1 消防设备管理人员按照《消防设备巡检周期及标准》的要求，对消防设备进行定期巡检、维护工作。
4.2.2气体灭火系统定期巡检及维护要求：
4.2.2.1每月应对气体灭火系统进行两次检查，检查内容及要求应符合下列规定：
a) 对灭火剂贮存容器、选择阀、液体单向阀、高压软管、集流管、阀驱动装置、管网与喷嘴等全部系统组件进行外观检查。系统组件应无碰撞变形及其他机械性损伤，表面应无锈蚀，保护涂层应完好，铭牌应清晰，手动操作装置的防护罩、铅封和安全标志应完整。
b) 卤代烷灭火剂贮存容器内的压力，不应小于设计贮存压力的90%。
c) 气动驱动装置的气动源的压力，不应小于设计压力的90%。
4.2.2.2每年应对气体灭火系统进行两次全面检查，检查内容和要求除按月检规定的检查外，尚应符合下列规定：
a) 防护区的开口情况、防护区的用途及可燃物的种类、数量、分布情况，应符合设计规定。
b) 灭火剂贮瓶间设备、灭火剂输送管道和支、吊架的固定，应无松动。
c) 高压软管应无变形、裂纹及老化；必要时，应对每根高压软管进行水压强度试验和气压严密性试验。
d) 各喷嘴孔口应无堵塞。
e) 对灭火剂贮存容器逐个进行称重检查，灭火剂净重不应小于设计量的95%。
f) 灭火剂的输送管道有损伤与堵塞现象，则应对其进行严密性试验和吹扫。
g) 对每个防护区进行一次模拟自动启动试验，如有不合格项目，则应对相关防护区进行一次模拟喷气试验。
4.3 日常巡视作业要求
4.3.1 防火卷帘门试运行操作方法及要求：
4.3.1.1防火卷帘门在调试维修时，应点动试车以确其电源相序，避免反卷和损坏。
4.3.1.2防火卷帘门手动测试：打开控制按钮盒，按动“上、停、下”三个方向控制按钮，卷帘门上升或下降到预定位置，在卷帘门运行过程中按中间“停”按钮可停止运行。
4.3.1.3防火卷帘门联动性能调试：
a) 烟感探测器测试：当测试烟感探测器报警时，防火卷帘门会自动下落到距地面1.8米或1.5米位置。
b) 温感探测器测试：当测试温感探测器报警时，防火卷帘门会自动落地同时信号返回中心。
4.3.1.4当卷帘门完成联动报警信号，卷帘门落地后，欲将其升至原设定高度时，需解除烟感、温感报警、联动控制柜复位，再按动按钮盒中的上升按钮即可上升到原来位置。
4.3.1.5防火卷帘门电机末端备有手摇装置，断电时可将卷帘门手动上升。
4.3.2 消防泵试运行操作方法及要求
4.3.2.1 试运行前的准备工作：
a) 在开泵前，手动盘车确定泵运转是否正常。若手动盘车不正常，应排除故障原因,并使泵轴松动后才能操作。
b) 将水泵控制柜总电源开关断开，按顺序手动操作启停按钮。检查每台泵的二次线路控制部分启动是否正常。
c) 检查排水泵的排水是否正常。
d) 测试工具准备齐全且功能正常。
4.3.2.2 消火栓泵试运行方法：
a) 开泵前，要有计划的进行分台试验，首先关闭消防泵出水主管阀门，打开消防泵的泄压阀，使消防水不能进入消防管网。
b) 用钳形表做好测试电流的准备工作。
c) 确认全部准备工作完成后，启动水泵。
d) 观察运行的水泵、管道3-5分钟，无异常并测试电机运行电流后，即可停泵，并关闭泄压排水阀，打开出水主管阀门。
4.3.2.3 喷淋泵试运行方法：
a) 首先关闭喷淋泵出水主管阀门，打开喷淋泵的泄压阀。
b) 用钳形表做好测试电流的准备工作。
c) 确认全部准备工作做好后，启动水泵。
d) 观察运行的水泵、管道3-5分钟无异常并测试电机运行电流后，即可停泵，并关闭泄压阀。
4.3.3 消防系统联动测试方法
4.3.3.1 消防系统联动测试前准备工作：
消防主机能够手动远程控制排送风机、排送阀、正压风机、正压阀、防火卷帘门、消防泵、喷淋泵、消防广播、消防电话、消防（客梯）电梯、强切非消防电源功能试验。测试前现场人员应先做设备的手动测试，做上述试验时将联动柜上选择开关应设置在手动位置，项目设备负责人在中控室，维修人员在设备现场配合。
a) 排送风机、排送阀手动测试：
l 设备房现场人员首先应检查要测试的设备线路、机体、阀体，进行手动测试。拉动排送阀联动手柄，排送阀应动作正常；手动启动风机一分钟，风机应运转良好无撞击声，测试电机三相电流并记录。
l 中控室测试排送风机启、停应安全可靠，返回信号正常，启动排送阀按钮，现场排送阀动作灵敏可靠返回信号应正常，中控按钮复位后现场需恢复排送阀。如电流和运行声音有异常，需检查风机，如阀体不动作，应检查阀体联动装置和控制线路。
b) 防火卷帘门手动测试：
l 现场人员首先手动试验卷帘门下落，下落应安全可靠，门体不与滑轨蹭，电机应运转良好，机体无故障时。
l 中控手动启动防火卷帘门全降、半降应正常，信号返回中控，中控按钮复位后现场需恢复卷帘门，如有故障应及时检修。
c) 中控手动启动消防泵、喷淋泵按4.3.2 要求操作，启泵信号应返回中控。
d) 消防广播测试：中控打开消防广播开关按钮，投入播放器，调整功率放大器，播放应正常，现场声音清晰明亮。如喇叭不响，应检查线路和播放器。
e) 消防电话测试：现场人员将电话插入电话插孔中与中控联络话音应清晰。如无声音应检查插孔和线路。
f) 电梯迫降测试：中控应做好测试前的准备工作，不能影响业主的日常生活，最好在夜间测试并确认电梯中无人同时做好应急准备工作，维护人员应在现场。电梯测试时中控按动强切电梯按钮，电梯应运行安全可靠、返回首层并打开厅门，中控电梯返回信号正常，测试后应及时复位。
g) 非消防电源测试：应做好测试前的准备工作，不能影响业主的日常生活，最好在夜间测试并做好应急电源准备工作。测试时中控按动强切按钮确认现场断路器开关动作后应立即复位，现场人员及时恢复断路器开关。如不动作应及时检查控制线路、控制柜。
4.3.3.2 消防系统联动测试过程：
a) 测试排送风机、排送阀自动试验。准备工作为：中控将联动柜上选择开关拨到自动位置，将现场配电盘转换开关转换到自动位置，使用专用测试仪使联动风机的探测器报警，主机系统显示报警时间、地址、类型并自动联动排送风机、排送阀，显示风机、排送阀的返回信号。现场确认风机启动、排送阀动作后，中控人员将报警复位后，现场人员停止风机运行并恢复排送阀。如不动作，现场检查控制线路、中控检查控制柜，核对系统数据。
b) 测试防火卷帘门自动试验：中控将联动柜上选择开关拨到自动位置，使用专用测试仪做联动防火卷帘门的烟感探测器的一次报警，中控显示探测器报警时间、地址、类型，防火卷帘门应自动至半降位置停止，现场做温感探测器报警，防火卷帘门应全降落地，返回信号正常。中控确认卷帘门落地后将报警复位，现场将卷帘门恢复。如不动作，现场检查配电线路、中控检查控制联动柜，核对系统数据。
c) 测试消防（客梯）电梯自动试验：中控将联动柜上选择开关拨到自动位置，使用专用测试仪使电梯前室联动电梯的探测器报警，中控系统显示报警时间、地址、类型并自动联动电梯，电梯应返回首层并打开厅门，中控显示返回信号正常，确认电梯安全到达首层后及时将报警复位。如电梯未返回首层应检查联动控制线路、控制柜、核对系统数据。
d) 干式喷水灭火系统测试排气阀放气试验：首先应关闭预作用和干式阀，使其不被联动，中控将联动柜上选择开关拨到自动位置，使用专用测试仪联动放气阀的探测器报警，中控显示报警地点、时间、类型并联动放气阀，中控显示放气返回信号，放气阀动作后会将管道内的气体排空，中控确认放气阀动作后将报警复位。放气阀自动关闭。现场人员应及时启动补压装置给管网补冲气压。如管道中有水必须采取有效的排水措施，将管网内水排出至干式阀气室侧预充密封水位，否则将可能发生冰冻和不能给管网补充气压，使干式系统不能处于正常的准工作状态。如放气阀不动作应检查控制线路、控制模块、控制柜和系统数据。
5.0附件
《消防设备巡检周期及标准》
《消防系统常见故障及处置方法》
6.0相关记录
《消防设备房巡视记录表》
《消防控制设备保养记录》