自如的市场份额 自如暂不上市因为不差钱

自如、蛋壳刚融资5亿美元，不急于IPO

近期，不断流出的消息说长租公寓即将爆发一场赴美上市潮。

10月7日，房源数达到9.12万间的青客公寓向美国证监会提交IPO文件，计划在纳斯达克上市，预计融资超1亿美元，有望成为长租公寓上市第一股。

另有消息传出，处于行业领头羊地位的蛋壳、自如均计划赴美IPO。据外媒IFR ASIA报道，自如正考虑于2020年在美国上市，可能会筹集5-10亿美元。

就在10月14日，自如CEO熊林却称自如目前并不急于IPO上市，长租公寓已进入精耕期， 目前自如要做好的就是聚焦于创造用户和社会价值。

而自如此次的暂缓IPO，或许与自如目前并不缺少资金有关。今年 6月，自如完成B轮融资，募资5亿美元，本轮投前估值约45亿美元。本轮由泛大西洋资本领投，腾讯、红杉资本、天图资本等跟投。

这距离自如2018年初A轮40亿多亿人民币的融资差不多一年半，若按照自如以前的发展和资金消耗的速度来看，这笔5亿美元的资金，至少能让自如撑到2020年的年底左右，而到时，以自如在长租公寓市场的地位，或许C轮的融资计划早已经谈好。

处于与自如情况类似的是蛋壳，今年3月蛋壳公寓获蚂蚁和老虎基金领投的5亿美元C轮融资，投后估值超20亿美元。尽管蛋壳这几年每年都是亏损，且亏损金额越来越大（2015年亏848万元，2016年亏4459万元，2017年亏1.8亿元），但是按照其以前的资金消耗速度来说，5亿美元撑个一年半到2年应该没什么问题。

作为长租公寓头部品牌的自如、蛋壳在目前不缺资金来源、还未盈利的情况下，进行IPO言之过早，再进行1-2轮的融资后可以考虑上市。

同时，目前的长租公寓的行业和美国证券市场环境不利于企业。

品牌倒闭频现，环境不利于上市

随着行业集中度进一步提升，这两年长租公寓行业发展进入瓶颈期，长租公寓进入了深度整合，因此破产倒闭事件时有发生。

“长租公寓爆仓，一定比P2P爆雷更厉害。”我爱我家前副总裁胡景晖的这句话是这两年行业的真实写照。

2018年以来，长租公寓行业问题不断。首先是自如3次陷入“甲醛风波”， 租客们开始谈“甲醛”色变；其次是租金贷消费陷阱横行；最后是长租公寓抬价抢房源，价格比市场正常水平高出20%-40%。

在长租公寓盲目扩张下及众多问题被引爆的情况下，2018年长租公寓倒闭事件频现。

1月好租好住老板卷款跑路，3月爱生活爱公寓资金链断裂，4月恺信亚洲、长沙优租客关门，8月杭州鼎家经营不善倒闭，9月长沙咖啡猫、石家庄众客驿站倒闭，10月上海寓见倒闭、深圳鱼悦公寓跑路，11月北京的昊园恒业、爱佳心怡、小家联行倒闭。

而今年，光杭州就有几家长租公寓“爆仓”，有诚客快租、杭州谊居、德寓，还有当初乐伽公寓在杭州的业务承接方之一喔客。

今年所有长租公寓倒闭中当属8月乐伽的倒闭影响最大，倒闭前的乐伽可是有20多万套房源、40多万客户。而最近的倒闭事件就发生在国庆期间，创立于2014年、拥有1600间房的河南悦如公寓因资金压力无力维持经营。

不完全统计，2018年以来，已经有多达25家长租公寓因资金链断裂倒闭或者老板捐款而逃。而2018年底活跃长租公寓品牌才80个左右，倒闭品牌占比超过四分之一。

如此频繁之多的长租公寓品牌倒闭，自然会导致人们对于市场整体情况的不看好，而这时候要上市融资，发行价格自然会打折严重。

并且，近期纳斯达克修改了上市规则，通过抬高了平均交易量等要求收紧了中国小型公司的IPO审批门槛，同时放慢这些企业的IPO审批速度。

因为从去年下半年以来，赴美上市中国小型企业股票表现出低流动性、高波动性，募资低于2亿美元的中国IPO公司股价平均下跌38％，远超同等规模美国公司的13.9％跌幅。同时这些企业的IPO募资多来自中国投资机构，而非美国机构投资者与个人。

此次纳斯达克的限制，对于青客公寓这种募资在2亿美元下的赴美IPO企业来说无疑是致命的，而对于自如、蛋壳上市来说影响虽小，但也是存在。因此自如避开目前的不利市场环境暂不在美上市的决定是正确的。

虽然倒闭多，但是前景依旧广阔

目前的长租公寓品牌倒闭频现的情况，是行业进入品质发展的关键时期的一种体现。

因为资金链断裂、经营不善而倒闭的长租公寓，多为四五年前成立的第三方独立品牌公寓，在前几年利用“租金贷”快速地进行扩张，过渡依赖杠杆扩张，随着“租金贷”问题频现被禁，这些品牌资金流立马出现问题。

而这些企业无法像背靠房地产开发商的冠寓、泊寓一样通过发行债券募资，也无法像蛋壳、自如等头部品牌一样获得融资。因此挪用租户预付资金、诱导租户使用租金贷等不规范行为频发，甚至有的直接卷钱跑路。

因此，前贝壳研究院院长杨现领在一次会议上感慨：“两年前开会的时候，很多企业家、兄弟是某某公寓的创始人、CEO，今年很多不在了”。

但是这并不意味着当前长租公寓的政策红利和市场机遇已经散尽。目前，国内长租公寓品牌发展仍处在初级阶段，目前现阶段长租公寓市场渗透率大约仅2%。目前中国租赁人口占比大约11.6%，远低于英美及日本的30%，未来10年租赁人口占比将接近20%，届时租赁市场规模将达到4.6万亿。

未来长租公寓开始进入精耕期，运营水平与盈利能力是行业和投资者关注的核心。

作者：邓汇隆