为什么房子建好了却烂尾了？房子停工烂尾的核心原因是什么

房子停工烂尾的核心原因是开发商的现金流断了，各种被抵押的证件不能被解除质押，施工单位不动工，所以就陷入了一个死循环，除非企业找到接盘房重新注入资金才能救活。

房地产是一个重现金流的行业，主要支出包括“土地款、工程材料款、预缴税收、员工工资、营销成本、办公成本等”，下面咱们说一下几项开支的详细情况，每一项支出都是来自于房子销售的回款和开发贷款。

1、 土地款是地产开发商最大最集中的一笔支出。一般在拍地前就会缴纳20%——50%不等的竞买保证金，这都是以亿为单位的，竞得土地后还需要在一个月内交完剩余土地款，延期交土地款的将会面临罚金、滞纳金、收地的风险。但也有地方政府愿意按银行同期利率收取利息分期付款。如果企业实在是没钱的话会找一些相应的信托机构进行贷款缴纳土地款，办完不动产权证后将证照质押，直至开盘前还清贷款解抵押办理预售许可。

2、 工程材料款：现在大部分都是垫资建设，按节点支付款项，开发商的节点选取都比较精明，一般选择工程进度和开盘节点作为工程款的支付节点，如此便可利用销售回款来作为工程材料款的支付款项。但是开完盘后就按照进度节点来支付了，此时也是最容易出现停工烂尾的时候，一旦开发商拖欠了工程款，首先是建设单位停工，其次百姓看见停工也就不敢买房没有回款，如此陷入双重压力。时间一久就烂尾了。同时开发商还会进行开发贷款来进行工程款的支付，但开发贷是一个漫长的周期，与企业的资质信用评级及额度有很大的关系，并不是所有的企业都能贷到款项。

3、 预缴税收，房地产开发过程中有契税、增值税、土地增值税、教育附加税、环境保护税等大小税种，只要房子开卖就开始缴纳。如果房子销售速度缓慢的话连税收都缴纳不起

4、 另一个最大的成本就是营销成本了，卖一套房子的营销成本可以占房价的1—3%不等，营销成本中主要是广告营销、渠道使用和卖房佣金这些，当然大企业有自身的品牌优势，营销成本较低。

5、 剩余的员工工资和办公成本在以上几个成本中不值一提，人均成本约为1.5W（包含了社保、工资、福利、办公用品、场所等），一个项目的开发商人员配备约为30人左右，人员管理成本在整个地产运营中花销较少。