核心区域超过15年的房子值得买吗？颠覆三观买房究竟看不看区域

撰文：悟空 美编：丽君 校对：紫藤

有些人天生就是神，不管你信不信，无论你如何努力都无法超越，这是命，得认。

你全力做到最好，还不如别人随便搞搞。这句话用在我大学室友老赵身上再合适不过，有些人他们表面上看起来一帆风顺，其实背后，他们依然一帆风顺。

【一】开挂的人生

大学室友老赵是属于那种天生满脑子都是主意的人，一个三线城市教师家庭出身的他，毫无一点稳重感，取而代之的是一种与其年龄不相符的超前意识。

大一的时光是美好的，当我们都在和女友花前月下以及打DOTA的时候，这货已经背着一个假耐克包并塞了一堆文具去各个寝室推销，大二的时候这货开着一辆十几万的车就来上课了。室友们看到后下巴都惊讶的贴了地。“知道你小子赚钱，但没想到一学期赚这么多？”

老赵老脸一红，哈哈一笑：赚了点，又借了点，分期买的。

我们都说，首付好弄，以后怎么还啊？老赵却不以为意的说道，我相信自己。

随后的三年，基本见到老赵的时间非常有限，他除了去赚钱，就是在赚钱的路上，除了专业课上以及深夜的宿舍能见到他的身影，其他时间他都是在失踪状态，只知道他随后开了服装店，又创办了自己的微商品牌卖乳胶枕。

转眼到了毕业季，同学们四年都收获满满，除了毕业证学位证之外，大多数同学都考取了英语六级证书，国家计算机二级证书，教师资格证。当然，一些有追求的同学还考了会计证导游证等等。

而老赵除了毕业证学位证之外啥都没有，不过，他最后默默的从包里拿出了一本房产证。

人生就是这样，当你在起点准备奔跑时，别人就已经抵达了终点。

【二】下一站，深圳

老赵毕业后卖了他自己赚的房子，去了深圳。用他的话说，我要越级打怪，投入深圳楼市，然后降维打击郑州这座城市。

之后我们的联系慢慢少了起来，只知道，优秀的人到哪里都是优秀的，如今刚入而立之年的老赵，就已经拥有了退休的资本。

前段时间老赵回郑州给他爹祝寿，多年的老同学再度相遇，值此良机，向他学习绝对是提升认知的好方法。

我问道：老赵，你买房子最重要的是看什么？地段吗？

老赵的一句话让我惊得又把下巴掉到了地上：买房子，啥都看，就是不看地段。

以深圳为例，买房如果看地段，大家都去买南山好了，还研究个毛线房地产，人人都是专家。

有一句话不知道你觉得对不对：一个人精神失常，是很容易被识别的，一群人精神失常，却很难被发现，而最先发现并指出的人，通常被认为是精神病。

李嘉诚那个地段地段还是地段的理论早已深入人心，连大街上的买菜大妈都懂，你懂我懂大妈懂，地产商更懂，所以，地产商在定价格时会吃透这个地段的任何溢价，同时，大批的投资客纷纷到来，也会透支这个地段未来的溢价。

所以，我说买房不看地段，很多人都理解不了，说严重点，就好像一群精神病中，你最先发现并指出，而你却被认为是精神病。

在郑州，啥地段好？厂窝里面的锦艺国际华都好吗？当时被城中村包围的普罗旺世地段好吗？周边全是小路全是老破小的天下城地段好吗？

但毫无疑问，这些楼盘全部封神。

任何区域都有笋盘，任何区域都有智商盘。都说一个地段好，大家都在高位买入，这就是欠交智商税。买房最大的悲哀就是买对了地段，买错了楼盘！

历史证明，真正有眼光的，一定只是少数人。吃瓜群众只会冷嘲热讽，自以为是的人只会跟着人群往上涌。

当然，即便这些有眼光的少数人，也伴随一定运气在里面。

【三】不看地段？看什么？

这是我问老赵的第二个问题。

他的回答很简单，看大趋势和成长性。还是以深圳为例子，很多人在网上都在探讨：

当年深圳被划分为特区，很大一个原因，就是因为靠近香港。所以深圳早期的发展，跟香港是分不开的。

当时靠近香港，就是最大的优势。所以罗湖率先发展，包括深圳第一个商品房，就是在罗湖。后来随着城市的发展，罗湖明显饱和了，跟不上城市发展的步伐，势必要扩张，当时就强烈探讨过，深圳要向东还是向西的问题。

如果向东，就是发展盐田，但是被梧桐山挡住了，如果要向东，就要炸山，这是不可能的。往西，一路都是平地，那肯定往西发展，深圳西强东弱的局面，是由于地势决定的。

在当时，福田还是一个比较偏的地方，依托政府向西发展，加上华强北发展电脑产品产业，证券交易所花落福田，金融业往福田迁移，福田迎来前所未有的发展。

大概是2002年左右，香蜜湖打造豪宅区，当时很多人冷嘲热讽，一个破湖，就想打造豪宅区，异想天开。招商大厦建造在车公庙的时候，无数人感叹这个地方偏僻，为什么要建在这里。

所以，眼光一定要先人一步看大趋势。

别人买罗湖，你买福田，别人买福田，你买南山，当大家都把目光聚焦在南山的时候，我现在就看宝安了。宝中虽然潜力最大，但价格已经高企，果断放弃。福永和沙井就是我目前最看好的区域，已重仓买入。

放在郑州，为什么不在2010年左右金水区饱和后购买当时被称为鬼城的东区，2012年当老东区快饱和的时候去买高铁片区，当高铁片区快成熟的时候2015年为什么不去买经开。如今高铁东广场快起来了，你为什么不快去买白沙？这就是大势。

我：原来老赵你也看好白沙啊？

老赵说道：我可没这么说，哪里都有笋盘和智商盘，只是在大的趋势带动下，这个组团笋盘相对较多，智商盘会随着大势的发展少交点智商税。

“那你对郑州老城区怎么看？”

老赵继续说道：如果考虑自住，我始终认为，目前郑州老城区的性价比非常的高，但缺乏可能性。

什么是可能性？

就像两个女人：

一个28岁，事业收入稳定，脾气好；

一个18岁，一无所有，倔强任性；

找女朋友你选哪一个？肯定是第二个，这就是选新城区和老城区的区别。

我对老赵的这段话嗤之以鼻，这个理由有点牵强，我能说我选18岁的不是可能性更多一点而是因为年轻吗？

老赵哈哈一笑：新区相对于老区不也是年轻嘛？规划年轻，配套年轻？

我说：那要是遇见御姐控呢？

老赵老脸一黑：滚，别抬杠！

【四】如何买？

说什么大势，说什么成长性太虚，你就告诉我你买房都咋买？来点实在的东西。

老赵露出一副古怪的神情，不过经过短暂思考后就开始了他的一番理论。

无周期，不投资。

首先，在你购入之前你就要明确自己的持有周期，少则三年，最多五年。从你购入的那一刻起，如果五年你买的房没有明显跑赢大盘就算失败。所以，我们购买一个楼盘时，一定要能判断出这里五年后大概的样子，最多以5年为周期进行买入，这是保证不站岗的前提。

确保有接盘侠。

根据这个思路，我一般只买刚需盘和刚改盘，户型一般都在120以下。投资少，变现快，资金灵活。

有时候虽然纯改善盘可能溢价更高，面如果处在横盘期，户型越大，往往有价无市。而且纯改善盘相对主打的概念就多，但概念是会过时的，就好比市面上各种面包店，一直更新。但馒头却永远不会过时，因此，能满足人们居住功能又不存在花里胡哨溢价的楼盘，我是非常看好的。不是从溢价角度去考虑，而是从安全角度去考虑。二胎时代，在户型上，三房或者四房是最优先考虑的产品。

一房两房占名额，浪费处女贷。

五房以上变现困难，这是现在的真实情况。

笋盘必要不充分条件：

人人都想挖笋盘，但大部分人都挖不到。经过实战，我觉得以下几种产品极具潜力：

1）大盘的首期产品。

2）大开发商进驻一座城市首先问世的产品。

3）非高周转企业出品的产品。

4）短期有重大利好但又不被人重视的产品。

物业一定要好：

这个可以从已交付小区去考验一个楼盘的物业管理水平。一般来说，大开发商开发的小区基本都是自持物业，这样的相对好一点。一般情况下自持物业>外聘物业。

但也有一些小开发商会聘请一些大品牌物业，比如万科物业等，这是好事。

最重要的：运气

一个楼盘最终交付如何要看开发商的良心，一个区域多久能成熟主要看政府。即便我们做了百分之百的努力去选择，但我们掌握的资料太少，可选择余地太少，来到现实中你会发现：

你把所有所谓的地产专家集中到一起，他们买的房未必是溢价最高的。

你把一个城市溢价最高的那个楼盘业主统计一下，他们未必都是地产专家。

所以，运气这种东西你没法和他讲理，买房如此，人生也如此。

王思聪他爸是王健林，你爸是农民，你爸种一辈子地也买不起他的一辆车，人家随便一任女友都让万千屌丝争相接盘，你找谁说理去？

【五】你房多，你说啥都对！

牛人的过人之处就是他能从全方位多角度立体的碾压你，因为老赵这货房多，我找不到任何反驳他的理由，总之，他说的都对。

但我仔细回顾老赵说的一番话，其实也引起了我的一些思考：

买房看地段，这是公认的，那么，当大家都认可的地段，溢价早已高企，这还算好地段吗？

买房时，他一方面强调大势，一方面强调运气，仔细想下，也颇具道理，就算年薪千万的任泽平，网友总结其观点，对错也五五开，任何人都是人，都不是神。

离别时，我问了老赵最后一个问题：如果是刚需，看了好几盘，各有优劣，不知如何选择，纠结不已，典型的选择恐惧症。这怎么办？

老赵回答道：

这天底下哪有什么选择恐惧症？

还不是因为穷？

对于这样的人，我只说一句，用几个纸条把楼盘名字写出来抓阄吧，抓住哪个赶紧买，因为等待是最大的障碍！

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